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常見(jiàn)糾紛一:開(kāi)發(fā)商承諾標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)際裝修有出入怎么判定

開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品宣傳中,總會(huì)提到精裝修標(biāo)準(zhǔn)為×××元/平方米,但是,業(yè)主在收房時(shí),看到開(kāi)發(fā)商承諾的家具品牌或檔次有所改變,總會(huì)質(zhì)疑開(kāi)發(fā)商宣傳存在水分,實(shí)際裝修標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不到承諾。

由于目前在售樓盤(pán)大多為期房,在簽約時(shí),部分設(shè)施設(shè)備可能還未開(kāi)始招標(biāo)采購(gòu),開(kāi)發(fā)商并不會(huì)承諾具體的裝修標(biāo)準(zhǔn),而是以“同等價(jià)格”或“同一品牌”作為承諾。這為糾紛埋下了伏筆。

《精裝修商品住宅法律實(shí)務(wù)研究》認(rèn)為開(kāi)發(fā)商應(yīng)該明確裝飾、設(shè)備的品牌、型號(hào)、規(guī)格,如果因?yàn)樵O(shè)計(jì)需要改變產(chǎn)品,則需要通知購(gòu)房者,征求他們的同意。

常見(jiàn)糾紛二:裝修不達(dá)標(biāo)可以拒絕收房嗎

對(duì)于毛坯住宅來(lái)說(shuō),房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或者房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用時(shí),購(gòu)房人可以主張退房。但對(duì)于精裝修住宅而言,裝修不達(dá)標(biāo),或存有瑕疵,業(yè)主能不能退房存在著較大的爭(zhēng)議。

有些司法判例認(rèn)為精裝修商品住宅的交付條件與毛坯房一致,有些判例則認(rèn)為任何裝修質(zhì)量問(wèn)題均可構(gòu)成拒絕收房的事由,部分法院則將墻面霉變、滲漏水等問(wèn)題列為嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題認(rèn)為可以構(gòu)成拒絕收房事由,其余的普通質(zhì)量問(wèn)題則不作為交付條件,由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)整改保修。

杭州出臺(tái)的《精裝修商品住宅法律實(shí)務(wù)研究》認(rèn)為精裝修商品住宅的交付標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)高于毛坯房項(xiàng)目,同時(shí)該標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)從嚴(yán)認(rèn)定。精裝修住宅涉及人身健康和安全的項(xiàng)目質(zhì)量不合格或者使用功能不合格嚴(yán)重影響正常居住使用時(shí),購(gòu)房人也可以行使退房權(quán)。比如裝修后的住宅室內(nèi)空氣中的氡、游離甲醛、苯、氨、TVOC等超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn),整改不到位,購(gòu)房者就可以主張退房。

如果出現(xiàn)陽(yáng)臺(tái)、廚房、臥室的墻面有輕微滲漏,混凝土及抹灰有裂縫,陽(yáng)臺(tái)、浴廁間倒泛水,墻皮小范圍脫落等問(wèn)題,開(kāi)發(fā)商愿意承擔(dān)修復(fù)和賠償?shù)?業(yè)主不應(yīng)強(qiáng)行退房。

常見(jiàn)糾紛三:配送家電、家具屬于保修范圍嗎

有的精裝修樓盤(pán)的交付標(biāo)準(zhǔn),并不局限于傳統(tǒng)的墻體、廚房、衛(wèi)生間等“硬裝”,還配備家具、家電等“軟裝”,力爭(zhēng)做到宣傳中的“拎包入住”。

購(gòu)房者在購(gòu)買房子時(shí),家電、家具等軟裝是作為房子一部分,但是硬裝和軟裝產(chǎn)品的保修時(shí)間存在較大的時(shí)間差,配送的家電、家具是否屬于保修范圍?這又帶來(lái)了糾紛。

《精裝修商品住宅法律實(shí)務(wù)研究》認(rèn)為精裝修商品買賣包括房屋內(nèi)置的一切家具家電、裝飾裝修、設(shè)施設(shè)備等部品,開(kāi)發(fā)商不僅應(yīng)對(duì)所售商品房質(zhì)量負(fù)責(zé),還應(yīng)對(duì)所售商品房?jī)?nèi)置的家具家電、裝飾裝修等一并承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任和產(chǎn)品安全提示義務(wù)。

常見(jiàn)糾紛四:開(kāi)發(fā)商樓書(shū)和樣板房能作為精裝修承諾嗎

在開(kāi)發(fā)商宣傳中,樓書(shū)和樣板房是非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié),為了能夠凸顯產(chǎn)品的品質(zhì),樓書(shū)和樣板房都追求完美,比實(shí)際交付房源檔次高。精裝修房源更為明顯。

但是,以樓書(shū)、樣板房為準(zhǔn)?還是以合同文字約定為準(zhǔn)?購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商很容易引發(fā)交房糾紛。

按照現(xiàn)行法律規(guī)定,樓書(shū)等開(kāi)發(fā)商宣傳資料的說(shuō)明和允諾,即使未載入商品房買賣合同,亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容,開(kāi)發(fā)商如違反,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。《精裝修商品住宅法律實(shí)務(wù)研究》認(rèn)為樓書(shū)關(guān)于裝修投入標(biāo)準(zhǔn)、裝飾設(shè)施設(shè)備的品牌、裝修材質(zhì)、裝修施工工藝、裝飾效果圖等均可能被法院認(rèn)定為是合同內(nèi)容,購(gòu)房者應(yīng)盡量保存好在購(gòu)買商品房時(shí)開(kāi)發(fā)商提供的相關(guān)樓書(shū)廣告,用作以后維護(hù)自己權(quán)益的證據(jù)。

精裝修樓盤(pán)一般都會(huì)制作樣板房,樣板房?jī)H展示可行的裝修改造方案和裝修效果,還是作為交付標(biāo)準(zhǔn)?這是許多糾紛的核心問(wèn)題?！毒b修商品住宅法律實(shí)務(wù)研究》認(rèn)為,從法律定位來(lái)說(shuō),樣板房對(duì)于精裝修房不僅具有參考和促進(jìn)銷售的作用,更具有樣品的地位。雖然目前杭州市并沒(méi)有樣板房作為樣品的政策要求,但法院一般認(rèn)為樣板房是交付標(biāo)準(zhǔn)的一種承諾。

吳方榮律師建議開(kāi)發(fā)商盡量做施工樣板房和交付樣板房?jī)商讟影宸?做不到就明確告知購(gòu)房者樣板房和交付標(biāo)準(zhǔn)的不同,并寫(xiě)入合同中;而購(gòu)房者則應(yīng)明確了解樣板房與實(shí)際交付的房屋是否一致,問(wèn)清不一致的地方,以免造成糾紛。